Чем плохи апартаменты с юридической точки зрения?

Содержание

Апартаменты или квартира — что выбрать?

Чем плохи апартаменты с юридической точки зрения?

ГдеЭтотДом.РУ обратился к профессионалу, чтобы разрушить сложившиеся мифы на рынке апартаментов. О преимуществах и недостатках апартаментов и стоит ли их покупать — читайте далее.

С точки зрения профессионального риэлтора Натальи Широковой, работающей на рынке недвижимости более 9 лет, основная разница между апартаментами и квартирами в следующем. Апартаменты — это нежилое помещение, в котором есть оборудованная для проживания комната или комнаты, кухня, санузел и другие удобства. Эксперт пояснила на конкретных примерах преимущества и недостатки апартаментов.

Для сравнения выбраны две пары апартаментов — квартир. Первая пара — по соседству расположенные обычный жилой дом на Ярославском шоссе и многофункциональный жилой комплекс с апартаментами рядом с парком «Лосиный остров», вторая пара — многофункциональный комплекс «Водный», рядом с метро Водный стадион, в котором застройщик предлагает и квартиры, и апартаменты.

Миф 1. Апартаменты дешевле квартир

Сравним стоимость апартаментов и квартир в МФК «Водный» и на Ярославском шоссе.

**Апартаменты****Квартиры**
Ярославское ш., д. 124 Ярославское ш., д. 122, к. 1
2-комнатные апартаменты, 58/33/10, лоджии 2 шт., 9/17 этаж, состояние отличное 2-комнатная квартира, 62/33/11, лоджия, 20/25 этаж, состояние отличное
8 000 000 руб. 10 900 000 руб.
Головинское ш., д. 5 Головинское ш., д. 5
1-комнатные апартаменты, 42/20/16, 20/25 этаж, без отделки 1-комнатная квартира, 42/20/16, 7/25 этаж, без отделки
6 380 000 руб. 7 700 000 руб.

Действительно, апартаменты не просто дешевле, а значительно дешевле аналогичных квартир. 2-комнатная квартира в соседнем доме дороже апартаментов на 36%. В комплексе «Водный» разница составила 20%.

Если сделать подборку квартир за 8 млн руб. в районе апартаментов на Ярославском шоссе, мы видим, что за эти же деньги можно купить:

**Адрес****Этаж/этажность****Площадь (общая/жилая/кухня)****Цена, руб.**
Проходчиков ул., д. 1 6/9 панельного дома 44,4/30/6 7 300 000
Ярославское ш., д. 140 3/5 кирпичного дома 43,3/29,2/5,6 7 500 000
  • и даже 3-комнатную квартиру
**Адрес****Этаж/этажность****Площадь (общая/жилая/кухня)****Цена, руб.**
Проходчиков ул., д. 1 1/9 панельного дома 58,5/43/6 7 800 000
Ярославское ш., д. 109, корп. 2 7/9 панельного дома 57/42/7 7 800 000
Проходчиков ул., д. 1 9/9 панельного дома 60/42/7 7 500 000

Таким образом, миф подтвержден.

Миф 2. Высокие налоги на апартаменты

И правда, сам налог выше в 5 раз. Для жилых помещений — 0,1%, а вот для апартаментов — уже 0,5% от налогооблагаемой базы. Нужно учитывать, что налоги рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости недвижимости, которая у апартаментов значительно ниже.

Расчет на примере с квартирами и апартаментами на Ярославском шоссе выглядит так:

**Кадастровая стоимость помещения 60 кв. м (руб) ****Ставка налога****Размер налога**
Апартаменты, Ярославское ш., д. 124 4 813 729,64 0,50% 24 068,65
Квартира, Ярославское ш., д. 122, к. 1 9 405 981,47 0,10% 9 405,98

Кроме того, налогооблагаемая база на квартиру может быть снижена за счет применяемого налогового вычета в размере 20 кв. м общей площади квартиры на каждого собственника квартиры. Однако на апартаменты налоговый вычет не распространяется.

Таким образом, налоговые выплаты за апартаменты выше минимум на 14 662 руб/год.

Разница между сравниваемой квартирой и апартаментами при покупке равна 2 900 000 руб. Разделив эту разницу (2 900 000) на «переплату» в налогах 14 662,67 руб/год, получим 197 лет.

Покупатель, приобретший апартаменты, заплатив за них на 2,9 млн руб. меньше, чем за квартиру в соседнем доме, и уплачивая налоги на 14 662, 67 руб. больше, будет экономить в течение 197 лет.

Миф подтвержден: ставка налога выше, но экономия больше.

Читайте также  Права на землю физических и юридических лиц

Миф 3. На апартаменты не предоставляется налоговый вычет при их приобретении

Налоговый вычет предоставляется:

  • на приобретение жилого дома, квартиры, комнаты, или доли (долей) в них в готовом доме, либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
  • на приобретение строительных и отделочных материалов;
  • на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ;
  • на работы по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, неоконченного строительства) и отделке;
  • на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации.

На апартаменты налоговый вычет не предоставляется.

Здесь нужно учесть еще один момент: налоговым вычетом могут воспользоваться только граждане РФ, которые являются плательщиками НДФЛ. Так, например, индивидуальные предприниматели, работающие по упрощенной системе налогообложения, не смогут им воспользоваться даже в случае покупки квартиры.

Миф подтвержден.

Миф 3. Апартаменты строят на промышленных землях, «пропитанными» тяжелыми металлами

Все апартаменты можно разделить на:

  • Апартаменты в реконструируемых зданиях фабрик и мануфактур. Например, «The Loft Club» на Духовском пер., д. 17. возведен на месте Кожевнической фабрики 1869 года, все здания построены заново. Loft-квартал «Даниловская мануфактура» — реконструкция здания бывшей текстильной фабрики, работавшей в XIX веке, где в некоторых корпусах были белильные цеха. Насколько опасны такие земли — решать покупателю.
  • Апартаменты в новых зданиях – ММДЦ «Москва-Сити», МФЦ «Водный», Флотилия, Фили-град и т. д. Новые комплексы строятся по соседству с жилыми домами, на таких же землях.

Миф разрушен, не все апартаменты стоят на промышленных землях.

Миф 4. В апартаментах невозможно зарегистрироваться

В апартаментах возможна временная регистрация, если здание, в котором они располагаются, имеют статус гостиницы или апарт-отеля, т. е. в свидетельстве о праве собственности должна быть запись «нежилое помещение гостиничного типа» или «апартаменты гостиничного типа». Такую возможность предоставляют, например, ММДЦ «Москва-Сити» и МФК «Водный».

С временной регистрацией можно записать ребенка в детский сад или школу, прикрепиться к поликлинике.

Миф развеян.

Миф 5. Большие коммунальные платежи

Многие думают, что разница в коммунальных платежах между квартирой и апартаментами больше в 2-3 раза.

Коммунальные платежи на апартаменты по сравнению с квартирами, действительно, выше на 20%. Для примера, за 2-комнатную квартиру на Ярославском шоссе, д. 124 собственник платит за месяц 4500-5000 руб, а за апартаменты в соседнем доме — 6000 руб.

Разница есть, но она незначительна.

Миф подтвержден.

Миф 6. Банки не дают ипотеку под апартаменты

Действительно, банки очень по-разному подходят к кредитованию апартаментов. Сбербанк и Россельхозбанк в данный момент не кредитуют апартаменты, а вот ВТБ 24, Банк Москвы и Дельта Кредит предлагают оформить кредит на апартаменты на тех же условиях, что и квартиры (12-14%).

Миф развеян.

Миф 7. Застройщики не строят социальную инфраструктуру рядом с комплексом апартаментов

Речь идет о школах, детских садах и поликлиниках. Действительно, застройщик не обязан возводить объекты социальной инфраструктуры, и, как правило, этого не делает.

Но многие застройщики, учитывая высокую конкуренцию на рынке недвижимости, прорабатывают концепции своих проектов и учитывают потребности будущих покупателей. Например, в ЖК Фили Град (Береговой проезд, вл. 5) запланировано строительство поликлиники и детского сада.

К тому же апарт-комплексы часто строят в районах со сложившейся инфраструктурой, которой можно воспользоваться.

Миф не подтвержден.

По результатам анализа специалист советует выбирать апартаменты в следующих случаях:

  • тем, у кого уже есть квартира, в которой можно зарегистрироваться;
  • предпринимателям, которые смогут использовать апартаменты как офис;
  • тем, кто планирует сдавать квартиру/апартаменты в аренду;
  • молодым и активным, которые покупают небольшую площадь «для старта», т. е. с перспективой ее продажи через 3-5 лет и приобретением большей площади.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2038148-2015-12-08-apartamentyi-ili-kvartira-chto-vyibrat/

Двойное дно: почему дешевые апартаменты в Москве хуже квартир

Первые комплексы с апартаментами появились в Москве еще до кризиса 2009 года. С тех пор формат распространился по карте столицы довольно широко, поскольку заложенные в нем противоречия, которые объясняются нежилым статусом апартаментов, компенсировались более низкой ценой. Но есть нюансы, способные поставить эту выгоду под сомнение.

Престижный район, недорого

По данным компании «Метриум», к началу второго квартала 2018 года на первичном рынке апартаментов экспонировалось 122 проекта на 10,8 тысячи лотов.

Географически формат шире всего представлен в ЦАО и САО (26,7 и 25 процентов первичного предложения соответственно), довольно много апартаментов строится и продается в СВАО и ЗАО (18,6 и 14,5 процента).

Доли остальных округов заметно меньше, а в самых непрестижных ВАО и ЮВАО апартаментов почти нет (0,6 и 0,5 процента всего предложения).

Главное преимущество апартаментов — цена: «недожилье» дешевле сопоставимых по характеристикам квартир аналогичной локации на 10-20 процентов. Самые дешевые предложения среди московских новостроек — это именно апартаменты. К началу апреля 2018 года ценовые минимумы в сегменте отмечались в следующих ЖК:

  • Nord (СВАО, район Северный): студия площадью 26,2 квадратного метра за 2,05 миллиона рублей;
  • CleverLand (СВАО, район Марфино): студия площадью 16,03 квадратного метра за 2,3 миллиона рублей;
  • Citimix (ЗАО, район Тропарево-Никулино): студия площадью 22,4 квадратного метра за 2,7 миллиона рублей.
Читайте также  Апартаменты с юридической точки зрения

Для сравнения: в базе ЦИАН на дату публикации материала стоимость квартир-студий в районе Северный начинается от 3,7 миллиона рублей, в Марфино — от 2,9 миллиона (правда, на вторичном рынке можно купить «самопальные», переделанные из более просторных квартир, студии от 2,2 миллиона), в Тропарево-Никулино — от 11,4 миллиона рублей.

Обратная сторона

Апартаменты — это хорошая возможность поселиться в одном из приличных районов Москвы за приемлемые деньги. Но, поскольку это не жилье, на апартаменты, во-первых, не распространяются некоторые нормы (например, по обеспечению инфраструктурой и по инсоляции), а во-вторых, они по-другому облагаются имущественным налогом. Коммунальные платежи тоже рассчитываются иначе.

И, наконец, владельцы апартаментов не могут получить постоянную регистрацию. С одной стороны, временная регистрация спокойно продлевается раз в пять лет.

С другой — у обладателей постоянной регистрации приоритет в пользовании социальной инфраструктурой (детсады, школы, поликлиники).

«Нам пришлось создавать инициативную группу и договариваться с муниципалитетом, чтобы решить вопрос с прикреплениями к школам и садам», — рассказывает Ирина, жительница одного из первых столичных апарт-комплексов.

Справедливости ради, нехватка инфраструктуры и вольный подход к инсоляции — это проблемы в основном именно первых апарт-комплексов, сейчас отсутствие законодательного регулирования этих моментов с лихвой компенсирует рынок.

Попросту говоря, темные апартаменты никто не купит (только с огромным дисконтом) — поэтому в интересах застройщика сделать их комфортными.

А нормы пожарной безопасности, говорит Юрий Стюрин, директор по развитию компании «Лофты и апартаменты», даже выше, чем для жилья.

Что действительно существенно, так это размер коммунальных платежей и будущего имущественного налога на недвижимость.

Как рассказывает Стюрин, в среднем коммунальные платежи у владельцев апартаментов будут процентов на 20 выше, чем у владельцев квартир. «Но все зависит от конкретного комплекса», — уточняет эксперт.

«Коммуналка расстраивает, — делится Елена, жительница апарт-комплекса на севере Москвы. — Мы платим за 40-метровое жилье более 10 тысяч в месяц. По-моему, это как-то до фига». «У меня коммунальные платежи — 3800 в месяц плюс счетчики, — говорит Игорь, владелец 33-метровых апартаментов в СЗАО. — Нормальные расценки, меня не напрягают».

В целом сейчас застройщики апарт-комплексов знают, что вопрос будущей коммуналки волнует покупателей. Поэтому некоторые из них размещают эту информацию на сайте объекта.

Старикам тут не место

Еще один животрепещущий вопрос — налог на недвижимость. Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, ставка налога выше, чем для квартир. Конкретная сумма зависит от того, к какому типу недвижимости (офисная, гостиничная, торговая и т.п.) относится конкретный апартамент, разброс серьезный — от 0,5 до 2 процентов от кадастровой стоимости объекта. Для квартир ставка — 0,1-0,3 процента.

При этом, как подчеркивает Юрий Стюрин, сама кадастровая стоимость апартаментов может быть ниже, чем жилья, — тогда налог будет сопоставим с тем, который начислят владельцу аналогичной квартиры. Но никакой гарантии этого нет: некоторые покупатели апартаментов в этом году получили от налоговой уведомление на 60-80 тысяч, а в следующем году цифра еще вырастет, поскольку перестанут действовать понижающие коэффициенты.

По словам Стюрина, если статус московского ЖК с апартаментами торгово-офисный (это как раз имущественный налог в 2 процента от кадастровой стоимости), можно попробовать добиться его снижения до 0,5 процента. Это возможно, если объект включат в городской реестр. Правда, добиться этого удается не всем — у Ирины и других жителей ее апарт-комплекса, например, это не получилось, несмотря на многочисленные обращения.

Кстати, и налоговый вычет владельцам апартаментов не дадут. Материнский капитал использовать в счет оплаты тоже не получится.

«Семейным такой вариант не назовешь, — соглашается Марина, недавно купившая апартамент для своей дочери-студентки. — Но мне кажется, это и так понятно. Апартаменты — жилье для молодых и мобильных».

Кроме того, апартаменты — хороший вариант для арендного бизнеса, отмечает Юрий Стюрин:

«Как пример: 26-метровые лофт-апартаменты на Тульской спокойно сдаются за 70 тысяч в месяц, на Бауманской 70 метров — за 140».

Игорь, владелец 33-метровых апартаментов на Северо-Западе, сдает их за 60 тысяч в месяц:

«Покупал за 4 миллиона, еще миллион вложил в ремонт — нормальная экономика», — делится он расчетами.

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/39718824-dvoynoe-dno-pochemu-deshevye-apartamenty-v-moskve-huzhe-kvartir/

Чем плохи апартаменты

Современные апартаменты, как правило, не уступают жилым домам в благоустройстве территории и инфраструктуры дома. Но при их покупке стоит обращать внимание на то, только ли апартаменты располагаются в этом здании и на вашем этаже или там также будут офисы или даже торговые площади. Самый комфортный вариант — это, конечно, апартаменты в доме, где также продаются квартиры.

В чём сходство и различие между апартаментами и квартирой

Большинство апартаментов располагаются на территории зданий, ранее принадлежавшим заводам и фабрикам. Это является неоспоримым преимуществом с точки зрения архитектуры. Вариантов решений внутренней и внешней отделки достаточно много, что дает возможность создания уникального дизайна.

Большой популярностью пользуются апартаменты, расположенные у моря. Чаще всего их сдают в аренду. В туристический сезон в Черногории и Болгарии можно снять апартаменты на семью из 4 или 6 человек за 50-100 € в сутки. В Испании и Италии стоимость аренды таких же апартаментов составит от 100 до 150 € в сутки.

Чем отличаются апартаменты от квартиры? Разница между апартаментами и квартирой

К тому же принятым законодательством с 2015 года весьма существенно повышается налог на имущество, расчет которого теперь будет осуществляться исходя из кадастровой стоимости. И если ставка налога на жилье составляет 0,1% и применяются довольно впечатляющие льготы, то нежилая недвижимость, к которой относятся и апартаменты, облагается по значительно более высокой ставке.

Жизнь в апартаментах: плюсы и минусы

Если взглянуть на покупку апартаментов с точки зрения дизайна вашего будущего места жительства, то тут сплошные плюсы. В традиционном жилом фонде огромное число запретов, в то время как апартаменты – это идеальная площадка для того, чтобы воплощать в жизнь самые смелые идеи.

Читайте также  Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой

Здесь нет требований к «мокрым зонам», кухням и вентиляции. В апартаментах можно самостоятельно спроектировать необходимое количество ванных комнат без долгих тяжб и согласований и без оглядки на то, где находятся спальни и гостиные у соседей этажом ниже.

Ограничения касаются только целостности конструкции здания – колонны и перекрытия трогать нельзя.

Жильё без прописки

По мнению экспертов, заявления московских властей смогут изменить рынок апартаментов эконом-класса в столице. «Объекты социальной инфраструктуры никакой доход девелоперам не приносят, а стоимость их строительства довольно высокая.

Конечно, наши застройщики привыкли перекладывать все свои затраты на плечи покупателей, поэтому стоимость апартаментов может вырасти.

В итоге введение новых норм, конечно, не «убьёт» формат апартаментов, но сильно изменит его развитие», – считает Мария Литинецкая.

«В среднем коммунальные услуги в апартаментах выше, чем в квартирах, на 15%. Итого разницу в стоимости между квартирой и апартаментами за счет более высокой налоговой ставки и коммунальных платежей владельцы апартаментов могут сравнять с покупкой квартиры через 50 лет в среднем», — говорит Богданюк.

Апартаменты и квартира: в чем разница — отвечаем на главные вопросы

Квартиры относятся к жилому фонду, поэтому нет ограничений относительно их площади и количества комнат. И приобрести их в личную собственность вполне реально. Пожалуй, наиболее приближенный к апартаментам вариант квартир – это современные студии, выполненные в соответствии с последними тенденциями дизайна.

Апартаменты: 6 главных минусов и несколько плюсов

Собственники апартаментов не имеют права пользоваться своими льготами, субсидиями и дотациями на оплату услуг ЖКХ.

Это значит, что ветераны войн, пенсионеры, многодетные семьи, инвалиды и другие льготники, купившие жилье в апарт-комплексах будут вынуждены платить «по полной», а обещанное некоторое время назад увеличение налоговой ставки на нежилую недвижимость может сделать апартаменты слишком дорогими для некоторых категорий собственников.

Финансовый гений

Отличие 4 . Сложности из-за отсутствия регистрации. Если у человека нет никакой другой недвижимости кроме апартаментов, и он нигде не зарегистрирован, то у него возникнет множество проблем: он не сможет получить ИНН, открыть счет в банке, устроиться на работу, получить полис ОМС, и т.д.

Рекомендуем прочесть:  Налоговый вычет на лечение и дорогостоящее лечение

Апартаменты или квартира: в чем разница

Впрочем, владельцев апартаментов прописка мало интересует, отмечают аналитики Hospitality Income. Как правило, такие объекты покупаются как второе или третье жилье для состоятельных людей.

Обычно дорогие апартаменты приобретают сотрудники иностранных компаний, топ-менеджеры, бизнесмены – для них важно месторасположение и гостиничный сервис, отмечает руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Третьякова Дарья.

К тому же статус нежилого помещения позволяет владельцам апартаментов регистрировать юридические лица, что может быть удобным для компании.

Кто-то покупал апартаменты, а не квартиру

Она то объяснила, да только не верно. Видимо у людей разное представление об апартаментах. Я лично видела апартаменты и рассматривала их в качестве будущий недвижимости. Помогал мне в этом маклер. Так что я написала, то, что я узнала от маклера и то, что я видела своими глазами

Ъ” искал оптимальный вариант

Постоянную регистрацию можно получить только в жилом помещении — квартире, комнате, доме.

Постоянная регистрация в Москве дает возможность получить прибавку к пенсии (только для тех, кто проживает в столице не менее десяти лет), субсидии по коммунальным платежам, льготы на проезд для пенсионеров и несовершеннолетних в общественном транспорте, а также пользование городским телефоном, определение ребенка в детский сад, школу и другие учебные заведения по месту регистрации.

Со скидкой, но без прописки: чем хорош и чем плох формат апартаментов

Стоимость эксплуатации в элитных апартаментах будет выше на 20-30%, добавляет Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», коммунальных услуг — на 20%.

«В среднем, ЖКХ в апартаментах может обойтись на 30-40% дороже, чем в квартире.

При этом самая большая разница в ценах на техобслуживание (это ремонт подъездов, лифтов — в общем, всего вне квартиры), — говорит Наталия Кузнецова.

Чем отличаются апартаменты от квартиры

Существенная разница между квартирой и апартаментами наблюдается и в стоимости двух этих объектов недвижимости. Цена апартаментов на рынке существенно ниже, что даёт им, казалось бы, ощутимое преимущество.

Данный факт связан с тем, что застройщик лишён социальных обязательств.

Но если в ближайшие годы в российском законодательстве будут приняты изменения относительно социальных нюансов при строительстве подобной недвижимости, стоит ожидать, что значимая разница в стоимости апартаментов и квартир попросту сотрётся.

Источник: https://zakonandporyadok.ru/bankrotstvo/chem-plohi-apartamenty