Признание договора аренды незаключенным судебная практика

Признание договора незаключенным. Когда суд сохранит договорные отношения

• Когда можно вернуть неосновательное обогащение 
по незаключенному договору
• Как незарегистрированный договор аренды недвижимости влияет на дальнейшую судьбу вещи
• Можно ли поставить момент начала выполнения работ в зависимость от внесения аванса

12 марта 2014 года было опубликовано информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее — Обзор). Работа над документом велась достаточно долго. Связано это было, прежде всего, с отсутствием общепринятого понимания того, что же такое незаключенный договор и его «несуществование». Разработчики документа были единодушны в том, что само понятие незаключенного договора излишне теоретично и привносит дополнительные трудности в практику, связанную с нуллификацией сделки (то есть «непризнанием за ней последствий, к которым обычно приводит такая сделка»; «лишением ее последствий»; «непризнанием ее юридического существования»)1. Однако вряд ли возможно было отказаться от этого понятия: незаключенность стала обычным делом для российского юриста, и отбросить ее было бы непросто. Тем более, что документ является обзором судебной практики и констатирует сложившееся положение дел: он основан на практике Президиума ВАС РФ и арбитражных судов. Основная цель документа лежит в практической плоскости: он направлен на борьбу с необоснованным признанием нормальных (действительных и заключенных) договоров незаключенными.

Как показывает практика, стороны часто требуют этого, когда те или иные договорные условия становятся невыгодными, а суд иногда с легкостью признает договор незаключенным, поскольку произвести расчеты между сторонами через неосновательное обогащение внешне кажется легче, чем углубляться в толкование договора и выяснять их волю.

Надуманная незаключенность по ряду причин поразила договор подряда и договор аренды зданий и сооружений так сильно, что в некотором смысле можно было говорить об эпидемии. Недобросовестные стороны договора подряда, избегая договорной ответственности и не желая оплачивать работы или устранять их недостатки, заявляли о незаключенности договора.

При таком положении дел стала складываться судебная практика, противостоящая подобным злоупотреблениям. Ее основные достижения были использованы при подготовке Обзора.

В Обзоре 12 пунктов, которые можно условно разбить на несколько групп: незаключенность договора в целом и ее соотношение с недействительностью, оспаривание договора аренды в связи с отсутствием необходимой государственной регистрации, заключение договоров подряда и оказания услуг и некоторые другие.

Если нет соглашения по всем существенным условиям, правила о недействительности сделки применить нельзя

Конечно, обойти вопрос соотношения незаключенности и недействительности полностью было невозможно. Ему посвящены пункты 1, 5 и 10 Обзора.

В пункте 1 воспроизведена отнюдь не бесспорная идея о том, что недействительность касается сделки существующей фактически, которую юристы отказываются признавать, а незаключенность относится к ситуации, когда и вовсе не было ничего фактически (договора нет по п. 1 ст. 432 ГК РФ). Это деление прочно засело в нашем праве и, вероятно, является продолжением взгляда на недействительную сделку как на правонарушение2. К сожалению, игнорировать такое положение дел было невозможно.

Поэтому пункт 1 исходит из того, что если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок. Здесь речь идет только о «содержательной» незаключенности. Она обоснована п. 1 ст.

432 ГК РФ: обсуждается лишь ситуация, когда стороны не согласовали существенные условия своего договора. Пункт 1 не касается случаев, когда стороны не осуществили необходимую государственную регистрацию сделки, без которой, как полагали многие, договор должен считаться незаключенным в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ.

Это совершенно иной случай, который обсуждается в других пунктах (для удобства мы можем назвать его «формальной» незаключенностью). Президиум ВАС РФ достаточно давно отметил разницу между этими ситуациями и допустил признание незарегистрированного договора недействительным (постановление Президиума ВАС РФ от 28.01.

2003 по делу № А79-5478/02-СК2-4683).

Последствиям объявления договора, по которому осуществлялось предоставление, незаключенным, посвящены п. 5 и 10 Обзора.

Так, в отношении возврата переданного при незаключенности напрямую применяются правила о неосновательном обогащении, минуя ст. 167 ГК РФ и специальную исковую давность по реституции. Этот подход сложился в судебной практике.

Он приводит к тому, что техническое решение о выборе тех или иных правил, по которым осуществляется нуллификация, может привести к различным результатам. Например, исковая давность будет считаться по-разному.

Ведь при реституции по ничтожным сделкам для сторон исковая давность является объективной и исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки (ст. 181 ГК РФ).

При неосновательном обогащении исковая давность начинает течь со дня, «когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права» (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Такой подход к последствиям объявления договора незаключенным обостряет вопрос о соотношении недействительности и незаключенности.

Это в некотором роде оправдывает наличие в документе пункта 1, который говорит о том, что пороки, приводящие к «содержательной» незаключенности, сильнее пороков, приводящих к недействительности.

При наличии и тех, и других договор следует считать незаключенным и применять общие правила о неосновательном обогащении.

В проекте Обзора содержались варианты пунктов 5 и 10, в которых предлагалось (без догматического отождествления незаключенности и недействительности) через аналогию закона уровнять последствия признания договора незаключенным с ничтожностью и снять значимость ошибки в квалификации порока сделки. То есть предлагалось закрепить, что если для правопорядка оспариваемой сделки не было и нет, то конечные последствия такого решения должны быть одинаковы вне зависимости от основания нуллификации.

Для кондикции по незаключенному договору истцу не нужно подтверждать свои права на вещь

Пункт 10 касается любопытного вопроса о так называемой кондикции владения.

Цитата:«При рассмотрении требования лица, передавшего индивидуально-определенную вещь по незаключенному договору, к лицу, которому эта вещь была передана, о ее возврате истец не обязан доказывать свое право собственности на спорное имущество».

В описанной ситуации лицо, получившее вещь, утрачивает законное основание владения. Лицо, предоставившее вещь, пытается вернуть ее обратно. Между ними очевидна некая относительная связь: передача осуществлялась по договорному основанию, которого, как выяснилось впоследствии, на самом деле не было. Возникает вопрос: как вернуть вещь обратно?

Если бы речь шла о прекращении договора или о реституции, как последствии недействительности сделки, то лицо, передавшее вещь, требовало бы ее назад, не доказывая свое право на нее.

В первом случае истец бы ссылался на свое право по договору требовать возврата вещи и корреспондирующую договорную обязанность контрагента. Во втором — на специфику реституции, которая не требует доказывания права на вещь (в отличие от виндикационного иска) (п.

Идеология такого решения понятна: вещь получена истцом от ответчика, но у последнего основания владеть ею либо больше нет, либо никогда не было. Поэтому нет смысла обсуждать право истца на вещь, если производное от его позиции в отношении этой вещи право ответчика прекратилось или не существовало вовсе.

Не трудно заметить, что даже в ситуации с недействительной сделкой производность владения ответчика от прежнего владения истца означает некую относительную связь между ними. Эта связь исключает необходимость прибегать к виндикационному иску и доказывать абсолютное право на вещь, действующее против всякого незаконного владельца.

И также легко понять, почему эта логика применяется, если договор между сторонами был признан незаключенным. Основание владения ответчика также оказывается порочным, никогда не существовавшим. Но вещь при этом он получил от истца.

Поэтому пункт 10 исходит из того, что при рассмотрении требования лица, передавшего индивидуально-определенную вещь по незаключенному договору, к лицу, которому эта вещь была передана, о ее возврате истец не обязан доказывать свое право собственности на спорное имущество.

Позитивно-правовой основой такого решения является п. 1 ст. 1104 ГК РФ, согласно которому имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре. Такое решение можно встретить и в постановлениях Президиума ВАС РФ по конкретным делам (постановление Президиума ВАС РФ от 25.03.2008 № 13675/07 по делу № А12-9011/06-С39).

Таким образом, когда владение ответчика производно от владения истца и в соответствии с договором или законом вещь нужно вернуть, для решения вопроса о возврате суд не исследует право истца на эту вещь (прекращение, недействительность или незаключенность договора). Рассматривается лишь сам факт передачи индивидуально-определенной вещи истцом ответчику и обязанность последнего ее вернуть.

От момента нарушения прав истца зависит исковая давность по незаключенному договору

Исковая давность начинается не ранее момента, когда истец узнал или, действуя разумно и с учетом складывающихся отношений сторон, должен был узнать о нарушении своего права (п. 5 Обзора).

В этом пункте приведен любопытный пример, когда в ходе переговоров был внесен аванс по еще не заключенному договору. Возврат такого аванса должен осуществляться по правилам о неосновательном обогащении.

Поэтому сложно сказать, что нарушение права истца состоялось (и он должен был узнать об этом) в момент перечисления аванса.

Именно истец должен, возражая на заявление об истечении исковой давности, доказать, что платеж был осуществлен в счет будущего договора и стороны продолжали переговоры после осуществления платежа, а также обоснованно обозначить момент окончания переговоров.

Впрочем, решение в пользу исчисления начала течения исковой давности не с момента перечисления аванса можно обосновать иначе. Ведь наверняка денежные средства перечислялись ответчику с его согласия и с подразумеваемым условием о том, что он осуществит их возврат, если договор не будет заключен.

Поэтому можно было бы предположить, что между сторонами существует обязательство по договору займа, которое могло быть прекращено посредством новации в обязательство из договора, который стороны планировали заключить. Следовательно, по правилам абзаца второго п. 2 ст.

200 ГК РФ исковая давность по требованию о возврате суммы займа не истекла.

Отсутствие необходимой госрегистрации договора не влечет его нуллификацию

Пункты 2–4 касаются государственной регистрации сделок (прежде всего, договора аренды зданий, сооружений и помещений) и посвящены тому, что выше было названо «формальной» незаключенностью. Вернее тому, что таковой не бывает.

Общая идея, содержащаяся в этих пунктах: отсутствие необходимой государственной регистрации не влечет нуллификацию договора3. Он не является незаключенным. Такой договор существует для сторон с момента получения акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ) хотя бы в силу п. 2 ст. 165 ГК РФ: еще до регистрации он дает иск о такой регистрации.

Пункт 3 ст. 433 ГК РФ не говорит о незаключенности в целом, как будто бы до регистрации договора нет вообще. Он касается того, что договор с момента регистрации порождает весь комплекс последствий, на которые он направлен («считается заключенным»). Утверждающие обратное просто игнорируют п. 2 ст.

165 ГК РФ и не читают закон системно.

Источник: http://xn--80aeahgfjecay5a6b.xn--p1ai/stati/priznanie-dogovora-nezaklyuchennym-kogda-sud-soxranit-dogovornye-otnosheniya/

Признание договора незаключенным — судебная практика

Зачем и как признавать сделку незаключенной

Роль судебной практики в признании сделки нелегитимной

Основной принцип разрешения споров о признании договоров незаключенными

Обязательность согласования существенных условий под страхом признания сделки незаключенной

Правило о необходимости регистрации сделки

Нюансы практики

Последствия признания договора незаключенным

Признание незаключенным трудового договора

Как правильно рассчитать срок исковой давности

Зачем и как признавать сделку незаключенной

Придание ранее совершенным договоренностям статуса незаключенной сделки необходимо прежде всего для восстановления правовой справедливости. Данный механизм позволяет защититься от необоснованных претензий контрагента, требующего исполнения обязательств, в следующих ситуациях:

• стороны не согласовали все необходимые условия сотрудничества;
• не соблюдена надлежащая процедура оформления документа (договор не подписан одной из сторон, не зарегистрирован и т. д.);
• имущество по реальному договору не передавалось.

Согласно судебной практике признать договор незаключенным может потребовать один из участников спора:

Роль судебной практики в признании сделки нелегитимной

Гражданский кодекс РФ (далее — ГК) крайне лаконичен в отношении рассматриваемой темы. В нем нет конкретных норм, позволяющих определить понятие «незаключенный договор», установить, какие условия требуется соблюсти для признания сделки таковой и каков порядок придания документу соответствующего статуса.

Есть общая ст. 432 ГК, устанавливающая признаки любой заключенной сделки (соблюдение установленной формы и достижение согласия по всем необходимым условиям). А также имеется ряд специальных положений, указывающих на условия, без которых конкретные виды договоров будут считаться незаключенными, например:

• ст. 465 ГК для купли-продажи (указание количества товара);
• ст. 654 ГК для аренды задания (обозначение суммы оплаты) и т. д.

При изучении судебной практики о признании договора незаключенным становится понятно, что использовать этот способ защиты прав только на основе действующего законодательства не получится.

Одним из основных источников правил при разрешении конфликтов по рассматриваемому вопросу является информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 (далее — письмо № 165).

Инструкции, изложенные в письме № 165, зачастую существенно дополняют и поясняют смысл положений нормативных актов.

Основной принцип разрешения споров о признании договоров незаключенными

Общая позиция в отношении рассматриваемой категории дел достаточно лояльна, и изложена она в п.

 7 письма № 165: судам надлежит оценивать обстоятельства спора в целях сохранения обязательственных отношений, а не их утраты.

В том же пункте приведено еще одно важное правило: если стороны своими действиями в процессе исполнения сделки устранили ранее допущенную несогласованность существенных условий, такая сделка считается заключенной.

Такое отношение высших судебных органов к сделкам, совершенным с нарушением правовых норм, предоставляет добросовестным участникам гражданского оборота возможность на судебном уровне восполнить допущенные при оформлении сотрудничества правовые пробелы.

Данный подход взят на вооружение законодателем. Так, в 2015 году в ст. 432 ГК был введен п. 3, согласно которому сторона, подтвердившая сотрудничество, не вправе требовать признания сделки незаключенной, если в сложившейся ситуации будет нарушен принцип добросовестности.

В подтверждение изложенного можно привести постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.03.2016 по делу № А40-77179/2013, которым договор субподряда признан заключенным, несмотря на возражения ответчика о несогласованности необходимых условий сотрудничества. Основанием для такой оценки договора послужили доказательства фактического осуществления работ подрядчиком и принятия их заказчиком.

Обязательность согласования существенных условий под страхом признания сделки незаключенной

Основной константой всегда являлась необходимость соблюдения всех существенных условий в тексте договора. Первый пункт письма № 165 как раз посвящен данному вопросу: несогласование участниками сделки границ территории, передаваемой в аренду, послужило основанием для признания соответствующего договора незаключенным. Вывод: сделка является незаключенной при несогласованности всех необходимых условий.

На практике данное правило имеет свои нюансы. Например, согласно письму № 165:

• когда работы, выполненные исполнителем, приняты заказчиком до момента достижения согласия по существенным условиям сотрудничества, к таким отношениям применяются правила о подряде (п. 7);
• неурегулированность срока оказания услуг не может служить причиной аннулирования такого договора (п. 8).

Получается, что в отношении вопроса о соблюдении всех необходимых условий в тексте документа к каждому виду сделки необходим отдельный подход. Например, постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.08.2015 по делу № А11-7739/2014 отказано в удовлетворении иска о признании сделки незаключенной, т. к. установлено, что в процессе проведения работ споров о предмете сделки между ее участниками не имелось.

ВАЖНО! Если стороной заявлено о необходимости согласования конкретного условия сотрудничества как существенного, договоренности считаются нелегитимными до момента урегулирования такого условия путем его установления или отказа инициатора от своего требования (п. 1 ст. 432 ГК, п. 11 письма № 165).

Правило о необходимости регистрации сделки

Для ряда сделок законом предусмотрена обязательная государственная регистрация, например:

• для аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК);
• безвозмездного пользования объектом культурного наследия (689 ГК) и т. д.

Согласно ст. 164 ГК правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

При этом в п. 3 письма № 165 предусмотрено правило о недопустимости участнику сделки требовать признания ее незаключенной по причине отсутствия необходимой регистрации.

Подтверждение — постановление 17-го арбитражного апелляционного суда от 20.04.

2016 по делу № А60-54824/2015, которым со ссылкой на данное основание подтверждена законность требований взыскателя долга по договору, который не был зарегистрирован в установленном порядке.

ВАЖНО! Договор, в отношении которого не соблюдено требование о регистрации, является незаключенным только для третьих лиц.

Пример из практики, подтверждающий изложенное, — постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.04.2016 по делу № А51-10031/2015.

Нюансы практики

Помимо вышеизложенных следует учитывать и другие нюансы рассматриваемой категории споров:

Источник: https://rusjurist.ru/sudebnaya_praktika/priznanie_dogovora_nezaklyuchennym_sudebnaya_praktika/

Незаключенный договор: признаки, основания для признания и последствия для разных типов сделок

Гражданским законодательством предусмотрены различные способы защиты интересов сторон контракта, вплоть до признания договоров незаключёнными.

Законодательные положения не выделяют институт несостоятельности договоренности особым способом, поэтому искать разумный выход из сложной ситуации приходится в разъяснениях к судебной практике.

Главным признаком состоявшегося соглашения является достижение договоренности по существенным условиям. Нужно понимать, что в зависимости от вида сделки изменяются и ее основные положения.

Так, наиболее распространёнными необходимыми условиями соглашения являются сроки начала и окончания работ (если речь идёт об услугах), предмет (в договорах купли-продажи и поставки — это товар, количество, ассортимент).

Интересно, что суды не признают цену неизменным условием, если стороны пришли к согласию по остальным положениям. Пункт о стоимости можно считать основополагающим, если контрагенты признают его таковым на бумаге. Соглашение признаётся незаключённым:

• если стороны не пришли к консенсусу по существенным условиям контракта;
• не соблюден порядок государственной регистрации документа;
• отсутствуют конкретные действия сторон, для того, чтобы соглашение начало действовать (например, нельзя говорить о заключении займа, пока деньги не переданы).

Отличие незаключённого договора от недействительного

Разница между никчёмным, недействительным и незаключённым договорами не очевидна. На самом же деле, это разные юридические категории, которые определяют характер последствий для сторон.

Незаключённые договоры не могут быть недействительными, так как оспорить несуществующие правоотношения невозможно.

В иске о признании договоренности несостоявшейся, в отличие от недействительности сделки, нельзя требовать:

• восстановления прежнего положения сторон (реституции);
• возмещения ущерба;
• выплаты убытков от инфляционных процессов и пени, как по заключенному, но недействительному соглашению.

Вопрос недействительности сделки нормативно регламентируется в параграфе 2 части 1 ГК РФ. Так, в ч.1 ст. 166 ГК РФ указывается, что договор признаётся таковым на основании решения суда по причинам, установленным законом.
В этой же статье упоминаются никчемные сделки:

• нельзя говорить о действительности соглашения, если оно составлено для маскировки другой договорённости или без намерения реально вступать в правоотношения (ст.170 ГК РФ).
• ничтожные договоренности считаются такими, которые не могут быть оспорены, так как ни по каким признакам не были законными изначально (сделку отнесут к никчемным, если у одной из сторон отсутствует дееспособность, или если условия соглашения нарушают закон).

Норма о недействительности применяется и в случае, когда стороны вступили в правоотношения при наличии угрозы или насилия. Также недействительными считаются сделки составленные под воздействием обмана, ст. 179 ГК РФ.

Процедура признания договора незаключенным

Незаключённые договора имеют особый способ обжалования, поскольку нельзя требовать того, о чем стороны не договорились юридически. Именно поэтому стороны зачастую не понимают, как защитить свои интересы при выявлении вышеизложенных обстоятельств. Есть несколько рекомендаций для тех, кто столкнулся с подобными проблемами:

1. Если на этапе переговоров участники не нашли приемлемый вариант формулировки основных пунктов, то первое правило деловой безопасности — не выполнять обязательства, ведь договор не заключён.
2. Второе, если уже были выполнены некоторые требования, и контрагент не желает мирно возместить стоимость или вернуть предмет договоренности, следует обратиться в суд. При этом нужно помнить, что взыскание неустоек, штрафов и других санкций по подобным соглашениям невозможно.
3. При подаче искового заявления истец вправе требовать возвратить вещи, которые были переданы другой стороне, а также вернуть всю прибыль, извлеченную контрагентом после уведомления о несостоятельности акта.
4. Если пострадавшая сторона потеряла деньги вследствие несостоятельности сделки, она вправе ссылаться на положения закона о неправомерной выгоде, но не о возмещении убытков.

Отдельного внимания заслуживает требование о госрегистрации. Судебная практика показывает, что иногда несоблюдение данного требования влечет не отсутствие факта заключения, а недействительность соглашения.

Читайте так же:   Что такое договор в гражданском праве

Как подать иск, образец заявления

Так как единственный путь признания договора незаключённым лежит через суд, истцу следует ознакомиться с положениями гражданского процесса, чтобы разобраться в процедуре.
По форме все иски составляются в соответствии со стандартными требованиями, прописанными в ст.131 ГПК РФ. В целом, структура иска выглядит так:

1. Изначально указывается название компетентного суда, данные сторон.
2. После, идёт основная часть, где описываются обстоятельства дела, излагаются факты, доказательства и нормативная аргументация.
3. В конце истец излагает требования, и просит суд удовлетворить их. Документ скрепляется подписью и должен содержать дату.

Все доказательства, которые существуют в материальном виде, перечисляются в списке в конце текста, а также прилагаются к иску. Количество экземпляров заявления должно соответствовать количеству участников дела.

Важным моментом является умение определить компетентный суд. По общим правилам подсудности иск подаётся в районный суд по месту жительства ответчика.

Истцу также необходимо предъявить квитанцию об оплате госпошлины.

Доказательная база

Первым делом нужно подтвердить факт того, что стороны все-таки вступили в правоотношения и выразили их в официальном виде.

Нужно предоставить вариант соглашения, где указаны дата, подписи и те условия, которые удалось согласовать контрагентам.
Следующим пунктом следует указать основания, почему сторона не считает соглашение существующим.

Здесь указываются конкретные статьи закона, которые устанавливают обязательность тех или иных пунктов.

Так, если подрядчик сдал выполненную работу до согласования условий, а заказчик её принял, но считает договор незаключённым, суд примет решение в пользу исполнителя. Для этого последний должен подтвердить факт выполнения заказа и его принятия. Без подтверждений выполнения обязательств (например, передачи товара), истец не получит компенсации по статье о неправомерном обогащении.

Юридические последствия незаключённой сделки

Основным правилом, которым пользуется истец, является требование возврата вещи и взыскание суммы неправомерной выгоды. Тем не менее, говорить об одинаковом характере последствий для всех видов гражданско-правовых отношений не следует. В подобных делах суды во многом ссылаются на решения коллег.

Регулирование подряда производится на основании ст.702-729 ГК РФ. Одним из главных пунктов является предмет — это конкретная работа и конечный результат. Существенные условия — это сроки начала и окончания выполнения. Судебная практика также показывает, что должна быть установлена точная дата старта и финиша, а неточные формулировки не могут считаться согласованием пунктов.

Заказчик не может отказаться от соглашения, если принял работу до утверждения всех положений договора. Подрядчик также вправе требовать компенсацию за проделанный труд, даже если договорённость признана несостоявшейся (решение Арбитражного суда в деле № А12-33450/05-С53).

Существенным пунктом таких контрактов является предмет. Согласно ч.3 ст. 455 ГК РФ для состоятельности соглашения стороны должны договорится о наименовании и количестве поставляемых (продаваемых) объектов. Если из содержания соглашения не ясно, что должно передаваться и в каком количестве (ч.2 ст.

465 ГК РФ), договор считается несостоявшимся.

Если согласия участников договора нет, то поставщик или продавец не обязаны передавать товар, а если он уже был передан, то объекты подлежат возврату в натуре, или по статье о неправомерном обращении Цена считается дополнительным пунктом и не влияет на состоятельность сделки.

Читайте так же:   С какого момента договор считается заключенным

Договор аренды

Исходя из позиции судов, несостоятельность арендного соглашения производится при отсутствии в документе ссылки на объект. При этом, если сдается часть жилья, следует описать ее характеристики. Отсутствие индивидуализации объекта является несоблюдением требования о предмете, предусмотренном в п.1 ст.

432 ГК РФ.
Аренда, предоставленная на срок более трех лет, подлежит госрегистрации. Если регистрация не проведена, договорённость считается несостоявшейся и не порождает прав и обязанностей для третьих лиц.

По результатам установления несостоятельности арендатор должен покинуть помещение без получения компенсации.

Договор дарения

Главными пунктами дарения является безвозмездность и сам подарок. Согласно ч. 2 п.2 ст. 572 ГК РФ, неуказание признаков предмета влечёт ничтожность дарственной. В данном случае последствия ничтожного и несостоявшегося акта схожи. Обязательства не наступают и даритель ничего не должен одаряемому. Если некоторые вещи были переданы, они должны быть возвращены.

Позиция судов по вопросам признания контрактов незаключёнными

Разъяснения по многим видам сделок содержатся в информационном письме Высшего Арбитражного Суда № 165 от 25.02.2014 года.

Положения документа дают понять, что недобросовестный участник не сможет освободиться от обязательств, прикрывшись формальными упущениями сделки, в то время как на деле подтверждается обратное.

Участники правоотношений предпочитают судиться за отсутствие факта заключения сделки, чтобы избежать ответственности по обязательству. ВАС рекомендует судьям исходить из совокупности обстоятельств и искать признаки состоятельности сделки в первую очередь.

Когда в рассмотрении иска откажут

Для пострадавшей стороны нужно знать о сроках давности для подобных исков. Как и по многим другим делам, он составляет три года. Важно понимать, с какого момента начинать отсчитывать этот период.
ВАС разъясняет, что течение сроков начинается с момента, когда гражданин понял или должен был осознать, что его права нарушаются.

Так, например, истец передавал ценности в процессе переговоров, до согласования всех условий контракта и его подписания. По непонятным причинам пострадавший считал, что обязательство уже начало действовать, в то время как юридических оснований для этого не было. Спустя несколько лет ответчик отказался от сделки, а истец потерял деньги.

Суд установил просрочку, поскольку три года должны были считаться от даты первого транша, а не отказа второй стороны от соглашения. Если бы сроки были соблюдены, истец смог бы выиграть в деле о незаконном обогащении, ст. 200 ГК РФ.
Таким образом, каждый случай подлежит отдельной оценке.

Все факторы нужно рассматривать в совокупности и быть бдительным при выполнении обязательств без документального оформления и консультации юриста.

О том, что может стать основанием для признания договора несостоятовшимся, расскажет следующее видео.

Рекомендуем другие статьи по теме

Источник: https://ZnayBiz.ru/predprinimatelskaya-deyatelnost/kontragenty/dogovornye-otnosheniya/nezaklyuchennyj-dogovor.html

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным — все о налогах

04.10.2018

Какой договор считается заключенным согласно ГК РФ

Письменная и устная форма договора

Нотариальное заверение и регистрация. Передача вещи

Существенные условия

Незаключенный договор по ГК РФ. Основания для того, чтобы признать договор незаключенным

Общие основания для признания сделки незаключенной

Не та подпись: соглашение недействительно или не заключено?

Когда договор с пороками можно считать заключенным.

Принятие исполнения как обстоятельство, исключающее оспаривание заключенности договора

Судебная практика о признании договора заключенным

Последствия незаключенного договора: судебная практика

Исковая давность

Исковая давность при подаче искового заявления о признании договора незаключенным

Вновь открывшиеся обстоятельства как основание для пересмотра дела о признании договора незаключенным

Какой договор считается заключенным согласно ГК РФ 

Договор заключается тогда, когда стороны взаимно и согласованно выразили волю на то, чтобы установить, изменить или прекратить правоотношение. Ст. 432 ГК РФ дает нам право считать договор заключенным, если он:

• воплощен в установленной форме;
• содержит в себе все основные и важные условия (закон называет такие условия существенными). 

Письменная и устная форма договора 

Какая форма договора является надлежащей, мы сможем понять, заглянув в содержание статей ГК РФ, посвященных каждому конкретному виду договора. Рассмотрим разные формы договора на примерах.

Для начала возьмем договор дарения. Так, ст. 574 ГК РФ предусматривает:

1. Устную форму при условии, что:
   • подарок вручается одним физическим лицом другому;
   • вручается от имени организации и оценивается на сумму, не превышающую 3 000 руб.;
   • передача дара осуществляется сразу, а не предполагается в будущем.
2. Письменную форму при условии, что в дар передается:
   • от имени предприятия предмет, превышающий по своей стоимости 3 000 руб.;
   • недвижимость;
   • вещь, которая будет передана позднее. 

Этот пример наглядно демонстрирует применение различных форм для одной и той же сделки. Каковы же общие принципы определения надлежащей формы соглашения?

Руководствуясь ст. 159 ГК РФ, устно мы совершаем сделки:

• Для которых не предписана иная (то есть письменная) форма. Совершая рядовые покупки в магазинах, мы не оформляем письменные документы. Важная деталь: хотя совершение покупки привязано к выдаче чека (ст. 493 ГК РФ), он не является письменным договором.
• Исполнение которых происходит сразу же при их совершении. Сделку по отправке почтовой корреспонденции можно заключить устно. Но это правило не работает, если сделку по закону нужно заверить у нотариуса или отсутствие письменного договора влечет недействительность сделки.
• Совершаемые во исполнение ранее подписанного договора. Договор о поставке может допускать отгрузку партий на основании устных заявок покупателя. 

Продолжая разговор об устной форме договора, поговорим о таком способе заключения сделки, как совершение конклюдентных действий. В п. 2 ст. 158 ГК РФ под такими действиями подразумевается поведение лица, однозначно свидетельствующее о наличии у него намерения заключить договор.

Предъявляя кассиру в магазине товар и деньги, покупатель может не произнести ни слова, однако его действия не могут трактоваться иначе как желание приобрести товар.

Получается, устно мы заключаем договор не только, когда проговорили между собой все условия, но и иными вербальными или невербальными способами.

Возможно, это покажется странным, но желание заключить договор может быть проявлено даже в виде несовершения каких-либо действий, а точнее в виде молчания (п. 3 ст. 158 ГК РФ). Безусловно, это допустимо только в определенных случаях, например при перезаключении договоров:

• энергоснабжения (ст. 540 ГК РФ);
• аренды (ст. 610, 621 ГК РФ);
• банковского вклада (ст. 837 ГК РФ). 

Письменная форма сделки бывает:

• простой (ППФ);
• нотариальной. 

ППФ (ст. 160 ГК РФ) — это документ, выражающий содержание сделки и имеющий подпись. Но не всякий документ признается договором. Так, не является договором кассовый чек, сертификат и т. п. Основным правилом отнесения документа к категории сделок служит наличие в нем данных обо всех существенных условиях, рассматривать которые более подробно мы будем ниже.

Разберемся, в каких ситуациях можно остановиться на ППФ, а когда потребуется обращаться к нотариусу.

Договор должен быть оформлен в виде ППФ, если:

• хотя бы одна его сторона — это организация;
• сумма договора больше 10 000 руб.;
• его сторонами являются граждане, сумма договора менее 10 000 руб., но закон требует для данной категории договоров ППФ. 

Напомним, что ППФ не требуется, даже если сделка подпадает под один из вышеперечисленных случаев, однако закон допускает в имеющихся обстоятельствах использовать устную форму сделки.

ППФ считается соблюденной:

1. Когда стороны совместно оформили единый бумажный документ. Отметим, что в некоторых случаях сделка совершается только таким способом. Договор о продаже недвижимости может быть оформлен только как единый документ, на котором проставлены подписи всех сторон (ст. 550 ГК РФ).
2. Когда стороны обменялись документами. Это происходит путем направления одной стороной своему партнеру оферты (ст. 435 ГК РФ). Если вторая сторона отправила в ответ акцепт, происходит заключение договора. Обмен документами может происходить в бумажном, цифровом, электронном виде по любым доступным каналам связи: почтовым отправлением, с использованием телеграфа, е-мейла и т. п.
3. Когда в ответ на оферту противная сторона совершает целенаправленные действия (их называют конклюдентными). Таковыми могут быть передача товара, перечисление денег и т. п. Пленум ВС РФ совместно с пленумом ВАС РФ в постановлении от 01.07.1996 № 6/8 указали, что акцептант не обязательно должен полностью выполнить все свои обязательства. Достаточно, чтобы он приступил к их выполнению. 

Поговорим о подписи. Что означает рукотворная подпись лица, законодательно не регламентируется. Здесь важно, чтобы она была сделана собственноручно.

Было бы непростительно не затронуть тему электронной подписи и ее применения при заключении сделок. Ст. 160 ГК РФ позволяет использовать факсимиле или электронную подпись, когда это предусмотрено законом либо соглашением.

Однако современные технологии и развитие электронного взаимодействия между хозяйствующими субъектами пошли гораздо дальше, и в ответ на это был принят закон «Об электронной подписи» от 06.04.2011 № 63-ФЗ.

ВАЖНО! Соблюдена ли ППФ, если документ написан лицом от руки, однако на нем отсутствует подпись этого лица? Президиум ВАС РФ (постановление от 18.01.2005 № 11809/04) посчитал, что заявление о выходе хотя и написано участником ООО самостоятельно, но не подписано им, а значит, не является документом, подтверждающим волеизъявление лица. 

Источник:

Юридические услуги в курске

Источник: https://nalogmak.ru/strahovye-vznosy/sudebnaya-praktika-o-priznanii-dogovora-arendy-nezaklyuchennym-vse-o-nalogah.html

Признание договора незаключенным: помощь адвоката

   Для защиты в судебном порядке интересов клиента, предметом которой станет признание договора незаключенным, нашему адвокату Екатеринбурга необходимо четко обозначить суть имеющейся проблемы и решить ее максимально эффективно в короткие сроки.

   Обратитесь к нам и Вы получите услуги адвокатов по гражданским делам в срок, иск о признании договора незаключенным поможет решить Вашу проблему.

Основания признания договора незаключенным

   Действующие законодательство в сфере гражданских правоотношений устанавливает определенные правила к совершению сделок и их заключению. В противном случае такие сделки могут быть признаны незаключенными.

Сделка заключена в форме, несоответствующей требованиям законодательства.

Гражданский кодекс по форме их совершения выделяет следующие виды сделок:

• Устная. Условно говоря, это сделка, совершенная между ее сторонами на словах. К таковым, например можно прировнять любые бытовые покупки в магазине которые каждый из нас совершает ежедневно.
• Письменная форма — предполагает наличие зафиксированных условий о предмете и иные условия сделки зафиксированными на бумаге. К таковой сделки можно отнести договор аренды при условии, что одной из сторон данного договора выступает юридическое лицо. 
• Сделка, подлежащая государственной регистрации. Так любые сделки в отношении недвижимого имущества подлежат обязательной государственной регистрации в специальном уполномоченном органе, который ведет соответствующий учет. При сдаче пакета документов на регистрацию, сделки проходят дополнительную проверку регистратором, на соответствие их требованиям законодательства.
• Нотариальная форма. Такая форма сделок, при заключении которых нотариус удостоверяет ее совершение. К таковым, например можно отнести брачный договор. При совершении данного рода сделок, нотариус разъясняет правовые последствия совершения сделки, устанавливает наличие воли и дееспособность сторон.
• Наличие воли сторон. Как правило, воля сторон в совершении сделки подтверждается наличием подписи стороны сделки, в договоре. Вместе с этим не всегда отсутствие подписи стороны в договоре, как и самого договора, свидетельствует о незаключенности договора. Так, в ряде сделок, как например поставка электроэнергии, требуется сам факт принятия источника энергии После принятия, энергоресурса у лица, принявшего его, возникает обязанности по оплате.

ВНИМАНИЕ: по вопросу признание договора заключенным информация по ссылке в блоге адвоката, кроме того Вам будет интересно посмотреть видео по оспариванию сделок

   Форма сделки и наличие воли являются одной из особенностей их заключение. Однако рассматривая вопрос о заключенности или незаключенности сделки, следует уделить внимание соблюдению существенных условий сделки, которые в зависимости от разновидности договора могут включать в себя:

   Условия о предмете. Конкретно такое понятие как предмет сделки действующее законодательство не конкретизирует. Однако в зависимости от рода сделки, оно подлежит самостоятельному выделению. Рассмотрим на примере договора купли продажи автомобиля. Так отчуждаемое транспортное средство должно быть идентифицировано. То есть оно должно включать в себя индивидуальные признаки характеризующие объект, такие как:

• Марка;
• Модель; цвет;
• Год выпуска и т.п.

   Сведения о сторонах сделки. Каждая из сторон сделки должны быть также идентифицирована, и обладать специальным правом/полномочиями на совершение сделки. Такие полномочия от имени другого лица, например, могут быть ворожены в доверенности.

   Условия, поименованные законодателем для конкретного рода сделок. Например, при продаже товара, таковым условием естественно является цена отчуждаемого объекта или его части.

Срок признания договора незаключенным

   На требования о признании договора незаключенным распространяется общий срок исковой давности – три года. Моментом начала такого исчисления, следует считать момент ее заключения, а гражданский кодекс выделяет их два:

• Реальная сделка – считается заключенной с момента ее совершения. Таким примером считается договор займа, по которому одна сторона – передает, вторая сторона обязуется возвратить полученное, на определенных условиях. При этом права и обязанности сторон возникают с момента передачи денежных средства.
• Консенсуальная сделка – стороны, исполняют условия сделки после ее заключения.

   В любом случае при рассмотрении споров, суд с учетом конкретных обстоятельств дела самостоятельно определяет момент начала течения срока исковой давности.

Так Верховный суд по требованиям о применении срока исковой давности давал разъяснения о том, что течения срока начинается с момента, когда лицо узнало о нарушении своего права.

Стоит помнить, что истечение соответствующего срока, является лишь одним из оснований, для отказа в удовлетворении Ваших требований, и применяется судом, по соответствующим заявлению.

Признание договора незаключенным через суд

   Незаключенный договор не редкость для постоянно меняющейся среды современных отношений на бизнес-арене. Следует различать этот вид соглашения с недействительным документом по сделке. Факт процедуры с «не» представляет собой несостоявшееся действие по урегулированию основных условий контракта. Часто такое положение вытекает при спорах по договорам купли продажи или иным соглашениям.

   На несостоятельность сделки или признание договора незаключенным оказывает первостепенное влияние невозможность поиска подходящего для обеих сторон сделки намерения.

В контракте указываются условия, которые устраивают обоих партнеров, на основании этой информации происходят все последующие шаги в бизнесе.

Если же условия удовлетворяют интересам исключительно одной стороны соглашения, то стоит изменить их или признать договоренность незаключенной, если не достигнуто согласие.

   Положениями для судебных доказательств, которые будут применимы в адвокатской работе, станут свидетельства намерений сторон реализовать совместное сотрудничество (финансовые предложения, деловая переписка с планируемыми бизнес-проектами, кредитование и займы).

   Что делать? Писать заявление о признании договора незаключенным:

   К нашему юристу могут обратиться обе стороны несостоявшегося контракта. У незаключенного договора нет права претендовать на другую форму взаимоотношений между партнерами по бизнесу — недействительную сделку. Но у несогласованного в аспекте существенных условий контракта имеется другая особенность.

   Партнерский проект подлежит добровольной процедуре урегулирования. Сторонам сотрудничества предстоит дополнить уже сформированный документ теми условиями, которые удовлетворяют обе стороны или решать вопрос в суде.

Последствия признания договора незаключенным

   При удовлетворении требования в суде о признании соответствующей сделки незаключенной, правовые последствия могут быть самыми различными. В зависимости от степени исполнения рассмотрим нескольких вариантов:

   Одна из сторон исполнила сделку. На примере передачи денежных средств за товар или услугу, сторона, получившая денежные средства обязана будет возвратить все полученное по сделки.

   Обе стороны исполнили сделку полностью или в части. В таком случае суд будет вынужден возвратить стороны в первоначальное положение, существовавшее до предполагаемого заключения.

   Однако из данного правила вытекают два исключения, при которых суды приходят к выводу о признании сделки действующей:

1. Сторона договора приняла исполнение по сделки;
2. Сторона договора, заявляя соответствующее требование, действовала не добросовестно.
3. Как правило, указанные обстоятельства суды рассматривают в их совокупности.

Источник: https://katsaylidi.ru/article/priznanie-dogovora-nezaklyuchennyim